Im Folgenden wird untersucht, wie die Blockchain-Technologie und speziell die Tokenisierung von Immobilien den Schweizer Immobilienmarkt transformieren könnten. Zunächst werden die Grundprinzipien der Tokenisierung erläutert und die regulatorischen Rahmenbedingungen in der Schweiz skizziert. Anschließend werden aktuelle Projekte und Plattformen vorgestellt, die bereits erste Schritte zur digitalen Immobilienverbriefung unternommen haben. Abschließend werden Chancen und Herausforderungen beleuchtet und ein Ausblick auf mögliche Entwicklungen gegeben.
Einführung und Hintergrund
Die Tokenisierung bezeichnet die digitale Abbildung von Anteilen an realen Vermögenswerten – hier: Immobilien – auf einer Blockchain. Dabei wird jedes kleinste Bruchstück eines Objekts durch einen digitalen „Token“ repräsentiert, der über Smart Contracts verwaltet wird. Durch diese Fragmentierung können Investoren bereits ab geringen Beträgen Anteile erwerben und traden, was die traditionellen Mindestanlagehürden senkt.
In der Schweiz hat die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA in den letzten Jahren mit der DLT-Verordnung und Orientierungsrahmen für Token sowie digitalen Wertrechte eine solide gesetzliche Grundlage geschaffen, die den Einsatz von Blockchain-Anwendungen im Finanz- und Asset-Bereich ermöglicht. Damit nimmt die Schweiz eine Vorreiterrolle in Europa ein und fördert innovative Finanzdienstleistungen wie Security Token Offerings (STO) für Immobilien.
Grundlagen der Tokenisierung
Funktionsweise und Technologie
Eine Immobilie wird in vertraglich definierte Einheiten (z. B. Anteile am Gebäude oder an Mieterlösen) aufgeteilt und über einen Smart Contract auf einer Blockchain abgebildet. Der Smart Contract regelt Kauf, Verkauf, Dividendenzahlungen und Stimmrechte automatisiert, sobald vordefinierte Bedingungen erfüllt sind EY. Durch die Distributed Ledger Technology (DLT) entstehen dabei unveränderliche, transparente Transaktionsaufzeichnungen, die Manipulation und Betrug erschweren.
Vorteile gegenüber traditionellen Modellen
-
Liquidität: Token können rund um die Uhr gehandelt werden, ohne auf klassische Handelszeiten angewiesen zu sein.
-
Zugang: Investitionsschwelle sinkt; Kleinanleger können bereits ab wenigen hundert Franken in Immobilien investieren.
-
Transparenz: Alle Transaktionen sind öffentlich auf der Blockchain einsehbar, was Vertrauen schafft.
-
Kostenreduktion: Durch Automatisierung entfallen Zwischenhändler wie Notare und Verwahrstellen weitgehend, was Transaktionskosten senkt.
Regulatorischer Rahmen in der Schweiz
Die Schweiz hat mit dem Bundesgesetz über elektronische Wertrechte (eWPG) und der revidierten Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) den Weg für digitale Wertrechte und somit für tokenisierte Immobilienanteile geebnet. Gemäß FINMA können digitale Token, die Rechte an realen Vermögenswerten verbriefen, als Wertrechte ausgestaltet werden und erhalten so rechtliche Verbindlichkeit. Vor allem indirekte Immobilienanlagen (Anteile an Fonds oder REIT-ähnlichen Strukturen) werden als erste Tokenisierungsfälle umgesetzt, da sie relativ leicht in bestehende regulierte Vehikel integriert werden können.
Aktuelle Projekte und Plattformen
- BrickGate / BrickMark
Die Tokenisierungsplattform BrickGate plant bis 2028 die Einbindung von bis zu 400 Immobilien über digitale Anleihen und Grundstücksfraktionen. Betreiber BrickMark strebt zudem eine FINMA-Fintech-Lizenz an, um Wallet- und IBAN-Dienste für tokenisierte Immobilien abzuwickeln. - SwissRealCoin
SwissRealCoin ist ein Regulated Security Token, das an einem Portfolio Schweizer Gewerbeimmobilien hängt und dessen innerer Wert kontinuierlich wächst. Anleger partizipieren an Mieteinnahmen und Wertsteigerungen über den Token. - Blockimmo
Blockimmo positioniert sich als führende europäische Plattform zur Digitalisierung von Immobilienportfolios. Die Version 2 ist für März 2024 angekündigt und soll fractional Ownership mit 24/7-Handel ermöglichen. - Tokenestate Marketplace
Tokenestate bietet eine kombinierte Plattform für Digital Securities und regulatorisch konforme Prozesse, um Immobilienprojekte effizient zu finanzieren und Investorenbeziehungen zu managen. - Crowdhouse und Daura
Crowdhouse diskutiert in Podcasts die Übertragung des Grundbuchs auf die Blockchain und setzt bereits indirekte Immobilien-Tokenisierungen um. Daura zwingt Schweizer Aktiengesellschaften, digitale Aktien auszugeben, als Vorbild für Immobilienverbriefung.
Herausforderungen und Risiken
Trotz vielversprechender Ansätze bestehen Hürden:
-
Marktvolumen: Der Schweizer Immobilienmarkt ist vergleichsweise klein, wodurch internationale Projekte oft attraktiver sind und regulatorische Inkonsistenzen zu Verzögerungen führen können.
-
Liquiditätsrisiko: In Illiquiditätsphasen könnten Token-Inhaber Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden, insbesondere bei kleineren Anlagen .
-
Rechtliche Unsicherheit: Obwohl regulatorische Grundlagen existieren, sind Fragen zur direkten Verbindung von Token mit Grundbuchrechten noch nicht abschließend geklärt.
-
Technologische Komplexität: Smart Contracts müssen fehlerfrei implementiert werden; Sicherheitslücken können hohe Verluste nach sich ziehen.
Ausblick
Langfristig könnte die vollständige Digitalisierung des Schweizer Immobilienmarktes eine 24/7-Handelsinfrastruktur etablieren, die vor allem institutionelle wie private Investoren gleichermaßen anspricht. Eine enge Zusammenarbeit von Aufsichtsbehörden, Blockchain-Entwicklern und Marktteilnehmern ist erforderlich, um regulatorische Klarheit und technische Interoperabilität zu gewährleisten. Pilotprojekte wie jene von BrickMark, SwissRealCoin und Blockimmo liefern wertvolle Erkenntnisse für die nächste Generation tokenisierter Immobilienprodukte. Mit der fortschreitenden Verbreitung von Security Token Offerings dürften in den kommenden Jahren auch direkte Immobilientoken über DLT-Plattformen abgebildet werden – vorausgesetzt, die rechtlichen Rahmenbedingungen werden weiter präzisiert und internationale Standards geschaffen.
Quellen:
Ab 100 Franken in Dubai-Immos investieren
Reich werden mit Währungstrick und Investition in Dubai
